Nowe mieszkanie w Warszawie za 750 tys. zł - ile metrów i gdzie szukać?

Budżet 750 tys. zł daje inne możliwości przy poszukiwaniu 40 mkw., a inne przy 60 mkw. Liczy się też to, ile mieszkań w ogóle trafia do sprzedaży w danym przedziale cenowym. Na podstawie wrześniowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl sprawdzamy, jak porównywać oferty warszawskich deweloperów i dlaczego sama średnia cena w dzielnicy nie wystarczy.

Białołęka, Wawer czy Rembertów - gdzie jest więcej tańszych mieszkań?

Po prawej stronie Wisły ceny są niższe niż w całym mieście, ale wybór bardzo się różni. Białołęka miała we wrześniu 2026 r. 527 mieszkań z ceną do 12 tys. zł za mkw., czyli o 16 proc. mniej niż rok wcześniej. W Wawrze było ich 41, a w Rembertowie siedem.

Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl. Stan na wrzesień 2026 r. Średnie dotyczą całej oferty nowych mieszkań w dzielnicy, a liczby - wyłącznie lokali z ceną do 12 tys. zł za mkw.

Podobna średnia cena nie oznacza więc podobnego wyboru. Białołęka wyróżnia się też skalą oferty: na koniec września deweloperzy mieli tam blisko 4 tys. mieszkań, najwięcej w Warszawie.

Dla porównania w Śródmieściu średnia cena sięga blisko 39,5 tys. zł za mkw., a na Woli 34,7 tys. zł.

Liczby z tabeli nie mówią jednak, ile mieszkań kupisz za 750 tys. zł, bo obejmują lokale o różnych powierzchniach. Mieszkanie za 12 tys. zł za mkw. przekroczy budżet, jeśli ma 70 mkw. (840 tys. zł). Dlatego połącz limit ceny za metr z ceną całkowitą i potrzebnym metrażem.

Średnia i mediana cen w Warszawie - jak je czytać?

Średnia i mediana pomagają ocenić poziom cen, ale nie wyceniają konkretnego mieszkania. Według analityków RynekPierwotny.pl we wrześniu 2026 r. średnia cena ofertowa za mkw. nowych mieszkań w Warszawie zbliżyła się do 20 tys. zł, a mediana wynosiła około 17,5 tys. zł.

Mediana to wartość środkowa po uporządkowaniu ofert według ceny za mkw. i jest mniej podatna na wpływ pojedynczych bardzo drogich inwestycji. W ciągu roku wzrosła o 5 proc., a średnia o 8 proc. Rozbieżność pokazuje, że wzrost średniej w dużej mierze wynika ze zmiany struktury oferty.

- Nie należy jednak wyciągać wniosku, że warszawscy deweloperzy podnosili ceny mieszkań znajdujących się już w ofercie. We wrześniu, a zwłaszcza na początku roku, do sprzedaży trafiła duża pula mieszkań w drogich lokalizacjach i projektach o podwyższonym standardzie - komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Sprawdzając poziom stawek w wybranej dzielnicy, zwracaj uwagę na miesiąc i rodzaj ceny. Omawiane tu wartości to ceny ofertowe nowych mieszkań, czyli kwoty, których oczekują deweloperzy. Aktualne stawki znajdziesz w zestawieniu ceny mieszkań Warszawa.

Tanich mieszkań ubywa, drogich przybywa

We wrześniu 2026 r. mieszkań poniżej 15 tys. zł za mkw. było około 4,2 tys., wobec blisko 5,2 tys. rok wcześniej. Ich udział w całej ofercie spadł z blisko jednej trzeciej do niespełna jednej czwartej.

Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Dla osoby szukającej 50 mkw. za mniej niż 750 tys. zł to ważny sygnał: kurczy się pula lokali w odpowiednim przedziale ceny za metr. Duża oferta całego miasta nie musi więc oznaczać większego wyboru dla kogoś z ograniczonym budżetem.

- To właśnie dlatego warszawski rynek mieszkaniowy coraz bardziej przypomina dwa równoległe światy. W jednym wciąż można znaleźć mieszkania kosztujące około 14 tys. zł za metr kwadratowy. W drugim standardem stają się stawki przekraczające 20 tys. zł za metr, a w najbardziej prestiżowych inwestycjach nawet 30-40 tys. zł za metr kwadratowy - ocenia Marek Wielgo.

Jak porównać mieszkania, które mieszczą się w budżecie?

Z wybranych ogłoszeń przygotuj krótką listę lokali, które spełniają jednocześnie wymagania dotyczące ceny całkowitej, powierzchni i liczby pokoi. Dopiero tę grupę warto porównywać pod kątem codziennej wygody i pozostałych wydatków:

• pełna kwota zakupu - czy cena obejmuje miejsce postojowe i komórkę oraz czy ich dokupienie jest wymagane,

• standard przekazania i termin odbioru - jakie prace będą potrzebne i czy do czasu przeprowadzki poniesiesz koszty najmu,

• dojazd spod konkretnego adresu - dojście do przystanku, przesiadki i czas podróży w godzinach, w których naprawdę jeździsz,

• rzut mieszkania - zaznacz na nim podstawowe meble i sprawdź, czy układ pozwala wygodnie korzystać z całej powierzchni.

Jeśli po nałożeniu kryteriów zostają pojedyncze propozycje, porównaj kolejną lokalizację albo inny metraż, zachowując limit całkowitych wydatków. Wrześniowe dane pokazują, gdzie było więcej mieszkań w niższych cenach, ale o wartości oferty przesądzi to, czy odpowiada Twoim potrzebom i mieści się w budżecie także po doliczeniu kosztów przeprowadzki.